Successioni e volture · Guida
Vuoi vendere la casa ereditata: cosa mettere in ordine prima del notaio
Hai deciso di vendere la casa ereditata. Prima dell'annuncio e prima del notaio, alcune cose devono essere a posto: se ne manca una, il rogito si blocca all'ultimo.
La successione va presentata e la voltura eseguita
È il primo scoglio, quello che ferma più vendite. Finché non presenti la successione, negli archivi la casa risulta ancora della persona mancata.
Erede lo sei già. Ma finché i registri non combaciano con la realtà, sulla carta la casa non è tua e non la puoi vendere.
Presentare la successione non basta: serve anche la voltura al catasto, che mette la casa a nome degli eredi. Di solito parte in automatico con l'invio telematico, ma non sempre.
Prima del rogito il notaio controlla proprio questo. Se manca uno dei due, non stipula. Verifica prima di fissare la data o accettare una proposta.
Il catasto deve corrispondere alla casa vera
Il notaio controlla anche la conformità catastale: la planimetria depositata al catasto deve corrispondere a com'è fatta la casa oggi.
Se in passato è stata chiusa una veranda, spostato un muro o ricavata una stanza, e le modifiche non sono mai state aggiornate, la planimetria non torna con la realtà.
Nelle case vecchie capita spesso. Va sistemato prima del rogito, e serve un tecnico (geometra o architetto).
Nel dubbio, falla verificare presto. Se salta fuori un problema hai il tempo di risolverlo prima della vendita.
Se avete ereditato in più: tutti d'accordo e tutti presenti
Quando la casa arriva a più eredi, nessuno possiede la casa intera: ognuno ha una quota. E una casa in comproprietà non la vende uno solo.
Per vendere tutto l'immobile servono la firma e il consenso di tutti gli eredi. Questo vuol dire due cose:
- Dovete essere d'accordo sul vendere e sul prezzo: basta un no e la vendita dell'intero si ferma.
- Al rogito dovete esserci tutti, di persona o con una procura fatta dal notaio.
- Se un erede vive all'estero o non può muoversi, va organizzato in anticipo.
Cosa avere pronto prima di mettere l'annuncio
Il momento per questi controlli è prima dell'annuncio, non dopo aver trovato l'acquirente.
Un compratore, o la sua banca per il mutuo, vorrà vedere che è tutto in regola. Se manca qualcosa, si tira indietro o resti tu a inseguire l'ufficio.
- La dichiarazione di successione presentata, con la ricevuta dell'Agenzia delle Entrate
- La voltura al catasto eseguita, con la casa a nome degli eredi nelle visure
- La verifica che planimetria e stato reale corrispondano (conformità catastale)
- L'accordo di tutti gli eredi sul vendere, se la casa è arrivata a più persone
- Le deleghe o procure per gli eredi che non possono essere presenti al rogito
Domande e risposte
Si può vendere una casa senza aver fatto la successione?
No. Finché non hai presentato la successione e fatto la voltura, sulla carta la casa non è a tuo nome e il notaio non fa il rogito. È il motivo per cui molte vendite si bloccano all'inizio.
Basta aver presentato la successione o serve anche la voltura?
Serve anche la voltura. La successione comunica all'Agenzia delle Entrate cosa c'era e a chi va; la voltura aggiorna il catasto e mette la casa a nome degli eredi. Spesso parte in automatico con l'invio telematico, ma non sempre.
Uno dei fratelli non vuole vendere: possiamo vendere lo stesso?
L'intera casa no: in comproprietà serve il consenso di tutti. Chi vuole può cedere solo la propria quota, ma è più difficile da vendere. Quando manca l'accordo servono figure diverse: noi mettiamo in ordine i documenti, non facciamo da arbitri.
Il notaio mi ha chiesto la conformità catastale: cos'è?
È il controllo che la planimetria depositata al catasto corrisponda a com'è fatta la casa oggi. Se ci sono modifiche mai registrate, il rogito si blocca finché non si sistema. Serve un tecnico per aggiornare le pratiche: meglio verificarlo con mesi di anticipo.
Quanto tempo serve prima di poter vendere?
Dipende da cosa manca. Se successione e voltura sono già a posto, sei pronto. Se vanno ancora fatte, o il catasto va aggiornato, servono settimane e contano anche i tempi degli uffici. Per questo conviene partire con le verifiche prima dell'annuncio.